美容室開業時に知らなきゃ損する物件交渉術

美容室開業時に知らなきゃ損する物件交渉術

開業時の物件探しにおいて、不動産屋との交渉はとても重要です。

その後の家賃や保証金などの金額がそこで決まるからです。

月々かかる費用や最初に払うお金が少しでも抑えられれば、他の事にお金をませますよね。

開業時は何かとお金が掛かりますし、予定よりも出費がかさんでしまうケースも少なくありません。

この記事では、美容室開業時の物件交渉の仕方・不動産契約の特徴を詳しくご説明して行きます。

 

交渉しなければ損をしてしまう!

物件を借りる際は交渉しなければ損をしてしまう可能性があります!

物件には大きく分けて2つ「大家との直接契約」と「不動産屋が間に入る仲介契約」があります。

大家との直接契約

仲介手数料がないため初期費用の削減が可能ですが、交渉自体は難しくなるでしょう。

不動産屋が間に入る仲介契約

不動産屋は仲介業、借主と大家さんの間にはいる人なのできちんとした条件提示をしましょう。

「家賃を下げたい・保証金を下げたい・礼金を下げたい」など色々あります。

ただし、闇雲に下げてと言っても下がりません。
例えば、空室が長ければ長いほど家賃の交渉はしやすいでしょう、そういった調査や下げられる根拠を示すと交渉しやすくなります。

 とりあずが大事!

物件交渉はとりあえず言ってみたもん勝ちみたいな所があります。

ダメ元で色々言ってみましょう!

家賃や保証金などが下がっているケースは少なくありません。

物件によっては、電気・ガス・水道などの工事を大家さんが負担してくれる場合もあります。

事例1

1年間空いていた物件で、20万円だった家賃が15万円で交渉したところ、結果17万円となった。

ただし、注意する点もあります。
申込み応募が殺到している物件は交渉したいといった時点で申込みが却下される可能性があり、
物件が他の申込み者に取られてしまう可能性があります。

事例2

保証金200万円の物件に対し保証金を100万円まで下げたいなど、一方的な交渉をするとその後の交渉すら出来ず申込みを取り消されてしまうケースがありました。
こちらの希望だけを言うのではなく、不動産屋等のアドバイスも必要となるでしょう。
 

 物件契約の特徴

退却時償却

「保証金の一部が償却費として返ってこない」という意味。

例えば保証金が100万円で退却時償却が10%だとすると、戻ってくるお金は90万円で10万円は戻ってきません。

ここで注意点ですが、退却時償却とは別にクリーニング費なども請求される場合があるので注意しましょう!

居住用の賃貸物件ではあまり無く、主に店舗・事務所などの事業用賃貸でよくある条件です。

退却時償却が無い物件で、あえて借主側から提示することにより、保証金等を下げることも可能です。

事例1

初期費用を下げる手段として、保証金100万円退却時償却無しの物件に対し、償却20%を提示することにより保証金が80万円まで下がりました。

フリーレント

フリーレントとは賃貸契約は結んでいるが家賃が発生しない契約です。

事例1

5月にオープンしたいが、1月に不動産契約を結ばなければならない場合(通常2か月前契約が多い)
2月3月4月の前家賃が3ヶ月分かかってしまいますが、そのうちの2ヶ月分フリーレントで契約すると2ヶ月分無料で借りられます。

家賃などの交渉以外にフリーレント交渉もすることが可能です。

定期借家契約

この契約物件は要注意です。

例えば5年定期借家契約の場合、5年後に契約更新無しと言われたら強制退去しなければいけません。

その際、内装等も現状復帰という契約の場合、スケルトンの状態に戻す工事をして退去しなければならず、受けた融資の返済が終わっていないのに移転費用に加えさらに資金がかかる場合があります。

美容室を開業する際は最低でも10年以上無ければ難しいです、なぜなら融資を受けられる方の多くが返済期間を10年に設定しているからです。

定期借家契約にしている理由は、区画整理や都市開発・老朽化などの理由による所が多い。
ただし、区画整理や都市開発の進捗状況によっては、契約を更新できる場合もある。

物件の築年数

新しい物件

メリット

  • 綺麗
  • 外観をそのまま使える
  • 建築前物件の場合、設備(電気・ガス・水道等)を美容室向けに配置が可能な場合もある

デメリット

  • 家賃が古い物件に比べて高い
  • 外装、看板取り付けなどの許可が下りにくくなるケースもある
  • 不動産交渉が難しい

古い物件

メリット

  • 好きなように造作出来る物件が多い
  • 家賃が安い
  • 不動産交渉がしやすい

デメリット

  • 造作費用が多くかかる場合がある
  • 前テナントの解体費用が発生する場合がある
  • 空中店舗の場合、強度が足りずシャンプー台などが設置できない物件もある

 

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